En 2025, la rénovation énergétique des logements devient une obligation incontournable pour les propriétaires bailleurs, notamment avec l’interdiction de louer les logements classés G au DPE. La loi Climat et Résilience impose un calendrier strict, poussant les investisseurs à réaliser des travaux pour conserver leur revenu locatif. Heureusement, de nombreuses aides à la rénovation énergétique existent pour les accompagner : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE, etc. Dans cet article, nous faisons le point sur les dispositifs disponibles, les avantages pour les bailleurs et les enjeux de conformité face aux nouvelles réglementations. Un guide indispensable pour tout investisseur locatif souhaitant anticiper les prochaines étapes.
Un calendrier d’interdiction de location à ne pas négliger
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience en août 2021, un calendrier progressif d’interdictions de location a été mis en place pour lutter contre les passoires thermiques. Au 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location, ni même voir leur bail renouvelé (Service-public.fr). Cette mesure est désormais en vigueur et concerne déjà plusieurs centaines de milliers de logements sur le territoire français. À l’horizon 2028, ce sont les logements classés F qui seront également interdits à la location, suivis par ceux classés E à compter de 2034. Par ailleurs, depuis août 2022, un gel des loyers est imposé sur les logements classés F et G : un propriétaire ne peut plus augmenter le loyer, ni lors d’un changement de locataire ni à l’occasion du renouvellement du bail (ANIL). Ces mesures, déjà en partie effectives, montrent clairement la direction prise par le législateur : seules les habitations performantes sur le plan énergétique auront leur place dans le parc locatif de demain.
Réduire les coûts des travaux de rénovation grâce aux aides publiques
Heureusement, l’État accompagne les bailleurs dans cette transition grâce à de nombreuses aides financières. Le dispositif MaPrimeRénov’, révisé pour 2025, reste le pilier central de cette stratégie de rénovation énergétique. Accessible aux propriétaires bailleurs sous certaines conditions, il finance une grande partie des travaux : isolation des murs ou des combles, changement de chaudière, ventilation performante, etc. Selon Maison & Travaux, les aides peuvent couvrir jusqu’à 90 % des dépenses pour les rénovations les plus ambitieuses. En complément, les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) offrent des primes versées par les fournisseurs d’énergie, et l’éco-prêt à taux zéro permet de financer jusqu’à 50 000 € sans intérêts. Le cumul de ces dispositifs rend les projets de rénovation bien plus accessibles, même pour des propriétaires aux moyens limités.
Valoriser son bien et éviter les interdictions de location
La rénovation énergétique est également un levier puissant pour valoriser son bien immobilier. Un logement économe en énergie est perçu comme plus confortable, plus sain, et plus économique par les locataires. Il bénéficie d’une image plus attractive et se loue plus facilement, ce qui limite les périodes de vacance locative. Selon Le Figaro Immobilier, les biens bien notés au DPE se revendent également à un meilleur prix, notamment dans les zones tendues. À l’inverse, un logement classé F ou G, devenu illégal à la location ou gelé en termes de loyers, perd de sa valeur et peut rapidement devenir un actif peu rentable. C’est donc aussi un enjeu patrimonial : rénover aujourd’hui, c’est protéger la valeur de son bien sur le long terme.
Une meilleure rentabilité locative sur le long terme
Au-delà de la conformité réglementaire, la rénovation énergétique représente une stratégie d’optimisation financière. Un logement rénové permet de réduire les charges de chauffage pour les locataires, ce qui en fait un produit locatif plus attractif. Il s’inscrit mieux dans les exigences du marché et répond aux attentes croissantes des locataires en matière d’écoresponsabilité. En conséquence, le bien est moins souvent vacant, subit moins de dégradations, et permet, dans les cas permis par la loi, d’envisager une revalorisation du loyer. D’après une analyse de France Stratégie, la rénovation énergétique peut générer une rentabilité nette supérieure sur le long terme. En s’appuyant sur des scénarios de rénovation jusqu’aux classes C, B ou A du DPE, le rapport montre que des millions de logements peuvent être rentabilisés sur un horizon de vingt ans. La rénovation apparaît ainsi non comme une charge, mais comme un investissement stratégique, aux retours durables, tant sur le plan énergétique que patrimonial.
Conclusion : Un investissement gagnant à moyen et long terme
Pour les bailleurs, le virage de la rénovation énergétique n’est plus une option. L’interdiction déjà effective des logements classés G à la location en 2025 est un signal fort, annonciateur d’un parc locatif de plus en plus exigeant sur le plan environnemental. Heureusement, les dispositifs d’aide en 2025 — comme MaPrimeRénov’, les CEE ou l’éco-PTZ — permettent d’agir efficacement et de limiter l’impact financier des travaux. Rénover, c’est préserver son patrimoine, améliorer sa rentabilité locative, et sécuriser ses revenus. Comme le montrent Le Figaro Immobilier et France Stratégie, il s’agit d’un investissement stratégique, tourné vers l’avenir, et en phase avec les nouvelles exigences du marché immobilier.
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