La surface habitable du logement loué doit être mentionnée dans tout contrat de location vide ou meublé à usage de résidence principale. Une erreur ou une annonce volontairement trompeuse de plus de 5% en défaveur du locataire peut entraîner une baisse de loyer.
Le mesurage de la surface habitable
Attention, il faut bien faire la distinction entre la loi Carrez et la superficie habitable telle que définie à l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. C’est la surface de plancher, auquelle on déduit les surfaces qu’occupent les éventuelles marches et cages d’escalier, les murs, les gaines, les embrasures de porte et les zones de l’habitation d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Il demeure préférable de solliciter les services d’un diagnostiqueur pour effectuer le mesurage. Quelle déduction peut-on obtenir en cas d’erreur ? La réponse est claire : la diminution du loyer est proportionnelle à l’écart constaté. A titre d’exemple, pour un studio d’une superficie habitable réelle de 42 mètres (contre 50 mètre carré annoncé dans le bail), le locataire qui payait initialement 900 euros n’aurait plus qu’à régler 756 euros.
Le jugement d’un litige dans les Yvelines
Cependant, le locataire ne doit pas attendre plusieurs années pour contester la surface mentionnée sur le bail. La cour d’appel de Versailles a statué sur un litige concernant à un bail à usage d’habitation signé il y a 16 ans pour une surface habitable de 45 mètres carré. Son bailleur a demandé l’expulsion du locataire en raison de loyers impayés. Ce dernier s’est défendu en avançant que la véritable surface habitable était inférieure de 10 mètres carré à celle précisée dans le bail. Ainsi, il a réclamé un remboursement du trop-perçu par le bailleur, sans omettre d’ajouter à son dossier un certificat de superficie. La cours n’a pas jugé que l’erreur du bailleur causait un préjudice au locataire, puisque ce dernier n’avait pas contesté ce problème de surface auprès de son bailleur pendant près de 4 ans, le locataire a été débouté.