Avec près de 16 millions de visiteurs attendus, les Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024, communément appelés JO 2024, ont suspendu le marché locatif entre espoir de gains rapides et crainte d’une crise d’offres. Au-delà de la quinzaine sportive, c’est tout l’écosystème résidentiel – propriétaires, locataires, investisseurs et pouvoirs publics – qui subit un stress-test grandeur nature. Cet article dresse le panorama des effets déjà mesurables et des tendances qui s’annoncent pour 2025-2026.
Une demande touristique sans précédent
Dès l’automne 2023, la location courte durée s’est envolée : le stock d’annonces Airbnb actives en Île-de-France a dépassé les 130 000, soit un bond d’environ 30 % en un an, nourri par la perspective de loyers hebdomadaires “olympiques” en préparation des JO 2024. Les agences traditionnelles estiment qu’entre 15 % et 20 % des studios et T2 parisiens ont momentanément quitté le marché classique, ce qui a comprimé l’offre pour les étudiants et les actifs temporaires pendant l’hiver 2023-2024. Cette ruée vers le meublé de tourisme confirme l’effet d’aubaine décrit par l’étude publiée par Welmo sur « l’impact des JO 2024 sur le marché immobilier » : elle souligne que les précédents JO avaient déjà provoqué des retraits massifs de logements longue durée au profit de locations saisonnières.
Spéculation rattrapée par la réalité
Les premières prévisions laissaient croire à des loyers multipliés par trois pendant la quinzaine olympique. Pourtant, entre février et mai 2024, le tarif moyen des meublés touristiques a perdu près d’un tiers, faute de réservations suffisantes : la profusion d’annonces a créé un excédent d’offre, tandis que l’hôtellerie maintenait des prix compétitifs. Nombre de bailleurs ayant mis leurs locataires “en pause” ont découvert que le “jackpot” olympique n’était pas garanti et réintègrent déjà le marché traditionnel à des loyers parfois inférieurs aux attentes.
La transformation durable des territoires olympiques
Si le choc conjoncturel des JO s’estompera, l’héritage urbain promet de remodeler durablement les loyers. Le village des athlètes, implanté entre Saint-Ouen et Saint-Denis, sera transformé dès 2025 en 2 200 logements neuf, dont un tiers sociaux, et profitera de la gare Saint-Denis-Pleyel du Grand Paris Express. Pour Le Monde, il s’agit de « l’une des plus grandes transformations urbaines d’Europe », susceptible d’attirer entreprises et ménages plus aisés, donc de soutenir les loyers sur le long terme.
Les garde-fous publics
Pour limiter la flambée des loyers, l’État a prolongé l’encadrement dans les zones tendues jusqu’au 31 juillet 2025, tandis que la Ville de Paris maintient le seuil légal de 120 jours pour la location touristique des résidences principales, assorti d’amendes renforcées. Ces mesures, combinées à des contrôles accrus, freinent partiellement la hausse généralisée et préservent un minimum d’offre longue durée.
Et après la flamme ?
Les observatoires locaux anticipent un retour progressif au marché classique dès début 2025, lorsque la “fenêtre JO” se refermera : les propriétaires chercheront la stabilité d’un bail de 12 mois, et les étudiants rentreront dans la capitale. Reste le risque de gentrification : à Saint-Denis, la perspective d’appartements neufs à 7 000 €/m² et l’arrivée de cadres attirés par les nouvelles lignes de métro inquiètent déjà les habitants, note un reportage du Monde consacré aux tensions sociales autour du village olympique. Sans production soutenue de logements abordables, la pression locative pourrait se déplacer vers des communes plus périphériques.
Conclusion
À court terme, les Jeux Olympiques ont provoqué une raréfaction de l’offre et une spéculation express, vite corrigée par le jeu de l’offre et de la demande. Le véritable héritage se jouera plutôt sur les infrastructures et les quartiers métamorphosés : nouvelles gares, immeubles neufs, requalification d’anciennes friches. Pour les investisseurs comme pour les locataires, l’équation restera la même : analyser la qualité des dessertes, le cadre réglementaire et l’équilibre offre-demande plutôt que de miser sur un « effet JO » éphémère.
En savoir plus ?
>> La fiscalité des locations meublées touristiques, notamment celles sur des plateformes comme Airbnb, suscite un débat de plus en plus intense en France. Vous pouvez en savoir plus sur cette problématique dans cet article Airbnb : L’influence de la fiscalité sur les locations meublées touristiques.
