Un contexte économique et réglementaire déterminant
En 2025, l’investissement locatif français se trouve à un carrefour : les taux de crédit, la réglementation énergétique, et les prix immobiliers jouent tous un rôle majeur dans la définition des villes les plus prometteuses. D’un côté, l’Observatoire Crédit Logement / CSA note des taux moyens autour de 3,08 % sur le secteur concurrentiel à l’été 2025, et des durées de prêts qui atteignent des niveaux records — environ 250‐253 mois (soit plus de 20 ans) pour les nouveaux crédits immobiliers.
Par ailleurs, les taux d’usure, définis par la Banque de France, ont été ajustés à la baisse pour les prêts de long terme (20 ans et plus à environ 5,08 %) depuis le 1er juillet 2025. Ceci réduit la marge de manœuvre des banques et rend les financements plus stricts.
Enfin, selon les indices Notaires-INSEE / Observatoire des prix anciens, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont reculé de -0,6 % au deuxième trimestre 2025 (appartements et maisons) par rapport au trimestre précédent, après plusieurs trimestres de stabilité ou de hausse modérée.
Ces évolutions combinées (coût de financement, baisse des prix, réglementation environnementale, durée des prêts longue) redéfinissent le paysage : certaines villes moyennes deviennent particulièrement attractives.
Villes moyennes : des opportunités souvent sous-estimées
Quand les grandes métropoles affichent des prix élevés et une rentabilité brute souvent plus faible, les villes moyennes se distinguent par une rentabilité plus élevée et un coût d’entrée plus modéré.
- Saint-Étienne : selon les dernières données des Notaires de France, c’est la ville où l’on trouve actuellement les prix au m² les plus faibles parmi les grandes villes étudiées (≈ 1 140 €/m² pour les appartements anciens). Cela permet d’obtenir des rendements bruts supérieurs à 9-10 % dans certains cas, notamment dans les quartiers proches des transports ou des universités.
- Dijon, Orléans, Reims, Toulon : ces villes tournent autour de 2 500-2 600 €/m² pour les appartements anciens selon les Notaires. Elles offrent un compromis attractif : des loyers moyens décents tout en étant très abordables à l’achat, ce qui permet de meilleurs rendements après prise en compte des charges.
- Le Havre, Limoges, ou Metz sont aussi souvent citées dans les classements de rentabilité brute par ville, selon des études indépendantes (ex : top SeLoger) : leur prix d’achat plus bas, associé à une demande locative stable (proche zones industrielles, portuaires, universitaires) les rend très intéressantes.
Ces villes moyennes présentent souvent l’avantage de disposer d’une population stable ou en légère hausse, d’infrastructures suffisantes (transports, services publics), et d’une moindre volatilité sur les prix (du fait de moins forte spéculation).
Grandes métropoles : toujours attractives, mais avec plus de contraintes
Les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Nice restent très demandées, mais leur profil de rendement évolue. D’après les indices Notaires-INSEE, plusieurs de ces métropoles enregistrent des baisses de prix :
- Paris a vu les prix des appartements anciens baisser d’environ -6,7 % sur un an.
- Lyon, Bordeaux, Nantes également avec des baisses annuelles entre -7 % et -9 % selon les estimations.
Le loyer par m² reste élevé, ce qui peut soutenir des rendements décents si l’achat est judicieux (bon quartier, bon DPE, bon état), mais l’investissement est plus coûteux, le turn-over des locataires peut être plus élevé, et les coûts d’entretien et de rénovation énergétique sont plus lourds. De plus, dans les grandes villes, la concurrence augmente, et les réglementations locales peuvent imposer des contraintes (encadrement des loyers, exigences DPE, normes de rénovation) plus sévères.
Transports, dynamique démographique et énergie : critères décisifs
Au‐delà des prix et des taux, plusieurs critères déterminent le potentiel réel d’une ville :
- Accessibilité et infrastructure de transport : une ville moyenne bien desservie (liaisons ferroviaires, autoroutes, transports en commun) comme Tours, Clermont-Ferrand, Rennes, ou Toulouse (à condition de bien choisir le quartier) bénéficient d’une demande locative forte due au travail, aux études, voire au télétravail.
- Dynamique universitaire et d’emploi : villes qui accueillent des universités ou des pôles de recherche, ou qui sont en expansion industrielle, attirent des jeunes, progression de population, ce qui assure la demande locative. Par exemple, Montpellier, Toulouse ou Aix‐Marseille restent des pôles de croissance.
- Normes énergétiques et DPE : depuis les dernières réformes, les logements classés F ou G (passoires thermiques) vont être progressivement interdits à la location ou subir des sanctions/obligations de travaux. Investir dans le neuf ou l’ancien rénové est quasiment une condition pour capter des loyers et éviter les vacants prolongés.
- Coût du financement et contraintes légales : avec le taux d’usure limité, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) veille à ce que les crédits soient octroyés à des emprunteurs solvables, ce qui pousse à privilégier des projets avec des apports ou des revenus stables. Il faut aussi prendre en compte les taxes foncières, les frais d’entretien, la gestion locative (meublé ou non), etc.
Conclusion : quelles villes viser vraiment en 2025 ?
En résumé, en 2025, les villes offrant le plus de potentiel pour un investissement locatif sont celles qui réunissent plusieurs caractéristiques :
- prix d’achat raisonnables (souvent en villes moyennes ou dans des grandes villes dont le marché se replie),
- rendement brut élevé, obtenu par un loyer suffisant et un coût d’entrée bas,
- bonne demande locative liée à l’emploi, aux universités ou aux infrastructures,
- respect des normes (DPE, rénovation) pour éviter les surcoûts, et
- financement maîtrisé : emprunt à taux raisonnable, durée adaptée, apports, et taux d’usure.
Des villes comme Saint-Étienne, Orléans, Reims, Dijon ou Le Havre ressortent comme de très bons choix actuellement, parce qu’elles offrent un bon compromis entre prix modérés, demande locale stable, et potentiel de valorisation. Si vous avez l’ambition d’investir dans une grande métropole, il faudra être très sélectif (secteur du bien, état du logement, charges énergétiques) pour que le rendement net reste intéressant.
En savoir plus ?
>> La rénovation énergétique est devenue un enjeu central pour les propriétaires bailleurs, notamment avec les obligations liées aux logements classés F et G. Plusieurs dispositifs (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, aides locales) permettent de financer une partie des travaux et d’améliorer la rentabilité à long terme. Vous pouvez en savoir plus sur ce sujet dans l’article Aides et subventions pour la rénovation énergétique : Quels avantages pour les bailleurs ?
